Por Mikel Echavarren, CEO de Colliers, para Grado Inmobiliario
El mercado inmobiliario enfrenta grandes retos en un entorno de alta inflación, volatilidad geopolítica y rentabilidades fluctuantes en los bonos soberanos. Comprender cómo estos factores se relacionan es clave para tomar decisiones de inversión acertadas. En este artículo, Mikel Echavarren analiza las tendencias del sector y da su perspectiva para este 2025.
Evolución del Mercado Inmobiliario: Rentabilidad, Bonos Soberanos e Inflación
Los gestores de inversión, encargados de rentabilizar los ahorros de sus clientes, enfrentan el reto de obtener rendimientos superiores a la inflación en el largo plazo, compensando además el riesgo de los activos en los que invierten. Cuanto mayor sea el riesgo de un activo, ya sea por su volatilidad o por su menor liquidez, mayor será la rentabilidad exigida por dichos inversores.
Entre las alternativas disponibles para un inversor financiero en el medio y largo plazo destacan tres mercados: la bolsa, la inversión en bonos y el mercado inmobiliario. Estos mercados presentan diferentes niveles de liquidez, riesgo y rentabilidad, pero al ser alternativas de inversión, todos están correlacionados.
Dicha correlación es evidente entre los mercados bursátiles y los de bonos. Por ejemplo, cuando la rentabilidad de los bonos aumenta, una mayor parte de la inversión se dirige a estos títulos en detrimento de la inversión bursátil. Del mismo modo, cuando la rentabilidad de los bonos disminuye, los índices bursátiles tienden a incrementarse, ya que los inversores reducen su exposición en bonos para apostar por la bolsa, que implica mayor riesgo.
En el mercado inmobiliario de activos en renta también existe una correlación directa entre las rentabilidades exigidas por los inversores y la rentabilidad libre de riesgo, determinada por los bonos soberanos de referencia y la evolución de la inflación, que afecta directamente al incremento de rentas de los activos arrendados.
Cuando la rentabilidad de los bonos soberanos es muy elevada, se exige, lógicamente, una mayor rentabilidad a las inversiones inmobiliarias, que presentan un mayor riesgo de liquidez y retorno en comparación con dichos bonos. Sin embargo, esta correlación no es lineal. Por ejemplo, si la rentabilidad del bono alemán a 10 años se sitúa en el 3%, no resulta automáticamente preferible a una inversión inmobiliaria con la misma rentabilidad, dado que las rentas del sector inmobiliario tienden a revalorizarse con la inflación, mientras que el valor nominal de un bono permanece inalterable.
Frecuentemente se comete el error de simplificar la evolución del mercado inmobiliario relacionándola únicamente con los tipos de interés. Si bien es cierto que tipos bajos implican un menor coste de inversión en activos inmobiliarios (asumiendo ratios de endeudamiento constantes), este no es el factor clave. Los determinantes principales son la evolución de la inflación y la rentabilidad de los bonos soberanos a 10 años.
La agresión de Rusia a Ucrania en febrero de 2022 desató una crisis energética global. El aumento de los precios del petróleo y el gas disparó la inflación, lo que llevó a los bancos centrales de Europa y Estados Unidos a subir rápidamente los tipos de interés para contenerla. Esto incrementó significativamente las rentabilidades de los bonos soberanos en un corto plazo. Por ejemplo, el bono alemán, que llegó a estar en rentabilidades negativas antes de la crisis, alcanzó niveles cercanos al 4%. Este aumento fue parcialmente mitigado por la traslación de la inflación al incremento de rentas inmobiliarias. Sin embargo, el efecto neto fue un aumento en las rentabilidades exigidas en el mercado inmobiliario europeo, del orden de 150 a 200 puntos básicos, lo que redujo el valor de los inmuebles en alquiler entre un 30% y un 50%.
Este ajuste generó una paralización del mercado de inversión en 2023 y 2024, con una caída de los volúmenes invertidos en Europa entre un 50% y un 70% respecto a los niveles previos a la crisis.
De cara al futuro, las estimaciones para el mercado inmobiliario de inversión en España y Europa deben considerar la evolución de las rentabilidades de los bonos soberanos y la inflación. Aunque las perspectivas mejoraron ligeramente en 2024, no alcanzaron las expectativas iniciales, en parte debido a la inestabilidad geopolítica, como el impacto económico de la victoria de Trump en Estados Unidos, que anticipa una mayor inflación y cautela por parte de la Reserva Federal al reducir los tipos de interés.
Al cierre de 2024, el apetito inversor en el sector inmobiliario se incrementó y el segundo semestre fue significativamente mejor que el primero. Esto permite prever un 2025 más positivo. Sin embargo, los niveles de rentabilidad de los bonos a 10 años de Alemania y Estados Unidos siguen siendo altos en comparación con hace 12 meses, mientras que la inflación ha disminuido. Estos factores podrían implicar un aumento en las rentabilidades exigidas al sector inmobiliario, contrario a las expectativas del mercado.
Es crucial seguir de cerca la evolución de estos indicadores en los primeros meses de 2025. Aunque prevemos que 2025 será ligeramente mejor que 2024, la recuperación de los niveles de inversión previos a la guerra de Ucrania podría tardar entre 18 y 24 meses.
Mikel Echavarren: referente inmobiliario y profesor en su tiempo libre
Con más de 37 años de experiencia en el sector inmobiliario, Mikel es actualmente presidente y CEO de Colliers España y Portugal, y miembro del Senior Leadership Team de Colliers EMEA. Además, comparte su amplia experiencia como profesor en el Bootcamp Financiero Inmobiliario, una iniciativa formativa de Grado Inmobiliario, creada en colaboración entre ASPRIMA, APCEspaña y la Universidad Politécnica de Madrid, diseñada para equipar a los futuros profesionales del sector con conocimientos financieros adaptados al ámbito inmobiliario.
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